Dezember
In der Praxis übernehmen Makler häufig die Verkaufsgespräche bei einem Immobiliengeschäft. Dabei ist zu beachten, dass u. U. auch der Verkäufer für Falschaussagen des Maklers haften kann. So ist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch eine Zurechnung des Verhaltens eines Maklers möglich, wenn er mit Wissen und Wollen des Verkäufers als sein Repräsentant auftrat und im Rahmen der Erfüllung von Aufgaben tätig wurde, die typischerweise dem Verkäufer obliegen.
In einem vor dem Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall wurde ein Einfamilienhaus zu einem Preis von 190.000 € verkauft. In dem Kaufvertrag ist die Haftung für Mängel ausgeschlossen. Hiervon unberührt ist die Haftung wegen Vorsatz oder Arglist.
Die Verkäufer haben das Haus selbst bewohnt. In dem Exposé, das dem Käufer von der Maklerin überlassen wurde, heißt es: "Das ehemalige Austragshaus von 1868 wurde seit 1986 liebevoll renoviert, u. a.: (…) komplette fachmännische Trockenlegung des gesamten Hauses (…)"
Bei der Renovierung des Hauses stellten die Käufer Feuchtigkeit an einigen Wänden sowie Schimmelbefall in Räumen des Obergeschosses fest. Die Käufer verlangten den Ersatz entstandener Aufwendungen in Höhe von ca. 17.800 € und die Feststellung der Ersatzpflicht des Verkäufers für sämtliche weiter entstandene oder noch entstehende Schäden sowie die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten.
In dem Verfahren stellte sich heraus, dass die im Exposé angegebene Zusicherung der kompletten fachmännischen Trocknung falsch war. Für diese Falschangabe haftet der Verkäufer. Dieser wiederum erklärte, dass vor Kaufvertragsschluss die falsche Zusicherung der Trockenlegung richtiggestellt wurde.
Die BGH führte in seiner Entscheidung vom 22.7.2015 aus, dass die Vorinstanz prüfen muss, ob der Verkäufer selbst vorsätzlich handelte, indem er etwa dem Makler gegenüber falsche Angaben machte, oder ob der Makler vorsätzlich eine falsche Erklärung über den Umfang der Trockenlegung abgegeben hatte und sich der Verkäufer dies zurechnen lassen musste.
Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.
Bei Erhöhungen nach der o. g. Regelung darf sich die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz beträgt 15 %, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens 5 Jahren zu bestimmen.
Die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung setzte die Kappungsgrenze für das gesamte Stadtgebiet herab. Dagegen klagte ein Vermieter mit Mietwohnungen in Berlin-Wedding. Er hält die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung insbesondere deswegen für unwirksam, weil diese die Kappungsgrenze für das gesamte Stadtgebiet Berlins herabsetzt, obwohl nicht in allen Stadtteilen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.
Der Bundesgerichtshof kam in seiner Entscheidung vom 4.11.2015 zu dem Entschluss, dass die Kappungsgrenzen-Verordnung auf einer verfassungsmäßigen Ermächtigungsgrundlage beruht, den gesetzlichen Rahmen nicht überschreitet und den verfassungsrechtlichen Anforderungen genügt. Insbesondere verstößt sie nicht gegen die im Grundgesetz verbürgte Eigentumsgarantie.
Die Kündigung einer schwangeren Frau ohne Zustimmung der Arbeitsschutzbehörde kann eine verbotene Benachteiligung wegen des Geschlechts darstellen und den Arbeitgeber zur Zahlung einer Geldentschädigung verpflichten. Dies hat das Landesarbeitsgericht Berlin-Brandenburg (LAG) mit seinem Urteil vom 16.9.2015 entschieden.
In dem entschiedenen Fall hatte ein Arbeitgeber die bei ihm beschäftigte Arbeitnehmerin bereits während der Probezeit gekündigt. Diese Kündigung hatte das Arbeitsgericht in einem vorangegangenen Kündigungsschutzverfahren nach dem Mutterschutzgesetz für unwirksam erklärt, weil die Frau ihrem Arbeitgeber gleich nach der Kündigung unter Vorlage des Mutterpasses mitgeteilt hatte, dass sie schwanger ist und der Arbeitgeber keine Zustimmung der Arbeitsschutzbehörde zur Kündigung eingeholt hatte. Einige Monate später kündigte der Arbeitgeber ein weiteres Mal ohne Zustimmung der Arbeitsschutzbehörde.
Durch die erneute Kündigung wurde die Schwangere nach Auffassung des LAG wegen ihres Geschlechts benachteiligt. Der Einwand des Arbeitgebers, er habe angenommen, die Schwangerschaft sei bereits beendet, hat das Gericht für unberechtigt gehalten. Es hätten keine Anhaltspunkte für ein Ende der Schwangerschaft vorgelegen; auch sei die Frau nicht verpflichtet gewesen, den Arbeitgeber stets von dem Fortbestand der Schwangerschaft in Kenntnis zu setzen.
Die Formulierung "Vollzeit beschäftigt" in einem Arbeitsvertrag, darf der durchschnittliche Arbeitnehmer so verstehen, dass die regelmäßige Dauer der Arbeitszeit - unter Zugrundelegung einer Fünf-Tage-Woche und der im Arbeitszeitgesetz vorgesehenen 8 Stunden arbeitstäglich - 40 Wochenstunden nicht übersteigt.
Soll hingegen mit der Formulierung "in Vollzeit" die nach geltendem Recht zulässige Höchstgrenze der Arbeitszeit ganz oder teilweise ausgeschöpft werden, muss dies durch eine konkrete Stundenangabe oder zumindest eine hinreichend bestimmte Bezugnahme auf den arbeitsschutzrechtlich eröffneten Arbeitszeitrahmen klar und deutlich zum Ausdruck gebracht werden. Das entschied das Bundesarbeitsgericht mit Urteil vom 25.3.2015.
Steht fest, dass Überstunden auf Veranlassung des Arbeitgebers geleistet worden sind, kann aber der Arbeitnehmer seiner Darlegungs- und Beweislast für jede einzelne Überstunde nicht in jeder Hinsicht genügen, darf das Gericht den Mindestumfang geleisteter Überstunden schätzen.
Ein eigenhändig geschriebenes Testament muss lesbar sein, um wirksam die Erbfolge zu regeln. Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht (OLG) hat das Schreiben einer "alten Dame", das sich auch mithilfe einer Schriftsachverständigen nicht vollständig entziffern ließ, nicht als wirksames Testament angesehen.
Ein nicht lesbares Schriftstück genügt nicht den Anforderungen an die Form eines wirksamen Testaments. Ein Testament kann durch eigenhändige und unterschriebene Erklärung errichtet werden. Die Eigenhändigkeit der Errichtung setzt voraus, dass der erklärte Wille in vollem Umfang aus dem Geschriebenen hervorgeht. Zwingende Formvoraussetzung ist damit die Lesbarkeit der Niederschrift. Da das im entschiedenen Fall vorgelegte Schriftstück aufgrund seiner Unleserlichkeit bereits kein formgültiges Testament darstellt, war vom Gericht nicht weiter zu untersuchen, ob die Erblasserin wegen Demenz oder Leseunfähigkeit testierunfähig war und ob das Schriftstück überhaupt von ihr stammte.
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