Kündigung wegen Zigarettengeruchs im Treppenhaus

Der Bundesgerichtshof (BGH) beschäftigte sich am 18.2.2015 in einer Entscheidung mit der Frage, ob der Vermieter ein Mietverhältnis wegen Störung des Hausfriedens in einem Mehrfamilien- und Bürohaus kündigen kann, wenn es im Treppenhaus durch Zigarettengerüche aus der Wohnung des rauchenden Mieters zu Beeinträchtigungen anderer Mieter kommt.

Im entschiedenen Fall war ein 75-jähriger Mann seit 40 Jahren Mieter einer Wohnung. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgemäß, weil aus der Wohnung des Mieters, der dort täglich 15 Zigaretten rauchte, "Zigarettengestank" in das Treppenhaus gelangte. Dies liegt daran, dass der Mieter seine Wohnung nicht ausreichend über die Fenster lüftet und die Aschenbecher in seiner Wohnung nicht leert.

Der BGH stellte fest, dass eine Geruchsbelästigung der Mitmieter durch Zigarettenrauch, die ein Mieter durch einfache und zumutbare Maßnahmen (etwa die Lüftung über die Fenster) verhindern könnte, im Einzelfall eine Störung des Hausfriedens und eine Verletzung vertraglicher Nebenpflichten des Mieters (Gebot der Rücksichtnahme) darstellen kann, insbesondere wenn die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht.

Ob eine die fristlose Kündigung rechtfertigende "nachhaltige Störung des Hausfriedens" oder auch nur eine die ordentliche Kündigung rechtfertigende "schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten des Mieters" vorlag, konnte der BGH nicht beurteilen, weil die vom Berufungsgericht vorgenommene Würdigung auf einer lückenhaften Tatsachenfeststellung beruhte.