Zahlungsanspruch des Mieters für Schönheitsreparaturen

Mit der Auslegung einer Klausel, die dem Mieter einen Zahlungsanspruch für selbst ausgeführte Schönheitsreparaturen gewährt, hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH) am 3.12.2014 zu beschäftigen. In dem entschiedenen Fall enthielt der Mietvertrag u. a. folgende Klauseln:

1. "Die Kosten der Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung werden vom Vermieter getragen.
2. Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen erfolgt im Rahmen der hierfür nach den Vorschriften der Berechnungsverordnung § 28 (4) vorgesehenen Kostenansätze.
3. Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist."

In einer Zusatzvereinbarung ist bestimmt: "In Ergänzung von § 11 Ziff. 2 des mit Ihnen abgeschlossenen Mietvertrages wird hiermit vereinbart, dass der Mieter nach Durchführung von Schönheitsreparaturen, die durch normale Abnutzung notwendig wurden, Anspruch auf Auszahlung des hierfür in der Miete vorgesehenen Betrages gemäß den jeweils gültigen Berechnungsverordnungen hat. Als Abrechnungsmodus wird eine Zeitspanne von 5 Jahren angesetzt."

Anfang 2012 informierte der Vermieter den Mieter darüber, dass er die Schönheitsreparaturen künftig selbst ausführen werde. Der Mieter lehnte dies ab und kündigte an, die Wohnung nach Ablauf von mindestens 5 Jahren seit den letzten Schönheitsreparaturen selbst zu renovieren. Im Mai 2012 teilte er mit, die Wohnung sei jetzt renoviert, und verlangte - entsprechend den Berechnungsvorgaben in der Zusatzvereinbarung - die Zahlung von ca. 2.400 €. Der Mieter behauptete, es habe Renovierungsbedarf bestanden und es seien alle Wände, Decken, Türen und Heizkörper fachgerecht gestrichen worden.

Der BGH entschied dazu, dass der Zahlungsanspruch, in Verbindung mit der Zusatzvereinbarung, eine Zustimmung des Vermieters zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nicht voraussetzt. Es ist lediglich erforderlich, dass der Mieter fällige Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht vorgenommen hat. Dem Zahlungsanspruch steht daher nicht entgegen, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen selbst durchführen wollte und dies auch mitgeteilt hatte. Für diese Auslegung der Klausel spricht sowohl der Wortlaut der Klausel als auch eine Abwägung der berechtigten beiderseitigen Interessen.