Kein Ausschluss der Nachforderung bei Verkürzung der Abrechnungsfrist für die Heizkostenabrechnung

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Sie können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) am 20.1.2016 entschiedenen Fall hatte der Mieter laut Mietvertrag zuzüglich zur Miete einen monatlichen Heizkostenvorschuss zu bezahlen. Der Mietvertrag enthielt die Regelung: "Spätestens am 30.6. eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen. […]" Die Heizperiode läuft vom 1.10. eines Jahres bis zum 30.4. des Folgejahres.
Am 30.10.2012 übermittelte der Vermieter seinem Mieter die Abrechnung über die Heizkosten 2011/2012 und die Wasserkosten 2011, die eine Nachforderung enthielt. Der Mieter lehnte einen Ausgleich der Forderung mit der Begründung ab, dass die Abrechnung der Heizkosten verspätet erfolgte.

Die Richter des BGH kamen zu dem Entschluss, dass die Nachforderung des Vermieters zurecht erfolgt ist und die Vereinbarung, wonach "spätestens am 30.6. jeden Jahres über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen" ist, keine Ausschlussfrist für die Heizkostenabrechnung vorsieht. Bereits der Wortlaut der Klausel spricht dafür, dass dort nur Regelungen über eine Abrechnungsfrist und nicht zugleich über Sanktionen für den Fall einer verspäteten Abrechnung getroffen worden sind. Es ist allein die Rede davon, dass bis spätestens 30.6. jeden Jahres abzurechnen ist, nicht aber, dass der Vermieter, der diese Frist nicht wahrt, mit Nachforderungen ausgeschlossen sein soll.