Als Mieterstrom wird der Strom bezeichnet, der in einer Solaranlage auf dem Dach eines Wohngebäudes erzeugt und ohne Nutzung des Netzes der allgemeinen Versorgung an Letztverbraucher in diesem Wohngebäude (insbesondere Mieter) geliefert und im Gebäude verbraucht wird.

Damit die Mieter vom Solarstrom auf dem Hausdach profitieren können, hat die Bundesregierung die Förderung des Mieterstroms - unter Vorbehalt der Zustimmung durch die Europäische Kommission - beschlossen. Diese wurde am 20.11.2017 erteilt.

Gefördert wird eine installierte Leistung von 500 Megawatt pro Jahr. Sie ist auf Wohngebäude begrenzt (40 % der Gebäudefläche müssen Wohnfläche sein). Der Vermieter erhält je nach Anlagengröße einen Zuschlag zwischen 3,8 Cent/kWh und 2,2 Cent/kWh zusätzlich zu dem Erlös, den er beim Stromverkauf an den Mieter erzielt. Der Zuschlag wird über die EEG-Umlage finanziert. Für den restlichen Strom, der nicht von den Mietern abgenommen und ins Netz der allgemeinen Versorgung eingespeist wird, erhält der Anlagenbetreiber wie bisher die Einspeisevergütung nach dem EEG.

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Sie zeichnen sich dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands hinausgehen, andererseits aber die Mietsache nicht so verändern, dass etwas Neues entsteht.

Grundsätzlich hat ein Mieter eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden. Eine Duldungspflicht besteht jedoch nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde.

Wenn die beabsichtigten Maßnahmen (hier: Hinzufügung neuer Räume [Wintergarten; Ausbau des Spitzbodens] unter Veränderung des Grundrisses; veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bads; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda) so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde, liegt jedoch keine vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme vor.

Der Bundesgerichtshof hatte am 23.3.2018 zu entscheiden, ob die Nutzung einer Teileigentumseinheit in einem "Ärztehaus" zu Wohnzwecken erlaubt ist. In einem Fall aus der Praxis diente nach einer Teilungserklärung ein aus sieben Einheiten bestehendes Gebäude "zur beruflichen und gewerblichen Nutzung". Die Einheiten dürfen "ausdrücklich beruflich oder gewerblich, insbesondere auch als Apotheke oder Arztpraxis genutzt werden". Nach der Aufteilung befanden sich sechs Arztpraxen und eine Apotheke in dem Haus. Aktuell wurden nur noch drei Einheiten als Arztpraxen genutzt. Ein Teileigentümer teilte seine Einheit auf, baute sie um und vermietete beide Teile als Wohnraum.

Im Ausgangspunkt steht den übrigen Eigentümern ein Unterlassungsanspruch zu, weil die betroffene Einheit nach der Gemeinschaftsordnung nicht als Privatwohnung, sondern nur für berufliche und gewerbliche Zwecke genutzt werden darf. Zwar kann sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung.

Das ist aber bei der Nutzung zu Wohnzwecken jedenfalls dann nicht anzunehmen, wenn sich die Einheit - wie hier - in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude befindet. Die Wohnnutzung in einem solchen Gebäude ist bei typisierender Betrachtung regelmäßig schon deshalb störender als die vorgesehene Nutzung, weil sie mit typischen Wohnimmissionen (wie Küchengerüchen, Freizeit- und Kinderlärm oder Musik) sowie einem anderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums (etwa im Flur herumstehenden Gegenständen) einhergeht und zu anderen Zeiten - nämlich ganztägig und auch am Wochenende - erfolgt.

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

In diesem Zusammenhang hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 16.3.2018 mit einem Fall zu befassen, bei der ein Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Zuge einer Modernisierung seines Badezimmers den Estrich vollständig entfernte, eine Fußbodenheizung einbaute sowie den Fliesenbelag und sämtliche Sanitärobjekte erneuerte und eine Steigleitung unter Putz verlegte. Die darunter wohnenden Eigentümer behaupteten nun, dass sich der Schallschutz durch die Baumaßnahme verschlechtert habe und verlangen, dass bestimmte Schallschutzmaßnahmen vorzunehmen sind. Hilfsweise ist ein Schallschutzniveau herzustellen, das dem technischen Stand zur Zeit einer Sanierung im Jahr 2012 (Errichtung des Hauses war 1990) entspricht.

Nach Auffassung des BGH ergibt sich allein aus dem Umstand, dass bei Renovierungsarbeiten in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen wird, kein überzeugender Grund dafür, dass die im Zeitpunkt der Maßnahme anerkannten Schallschutzwerte maßgeblich sein sollen. Ein Wohnungseigentümer ist im Grundsatz zwar zu dessen Wiederherstellung, aber nicht zu einer "Ertüchtigung" verpflichtet.

Wird allerdings - etwa durch einen nachträglichen Dachgeschossausbau - in erheblichem Umfang in die Gebäudesubstanz eingegriffen, können die übrigen Wohnungseigentümer erwarten, dass bei dem Umbau insgesamt die aktuellen technischen Vorgaben und damit auch die nunmehr geltenden Schallschutzwerte beachtet werden.

Dagegen kann bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder der Modernisierung dienen, im Grundsatz ein verbessertes Schallschutzniveau nicht beansprucht werden, sodass unverändert die bei Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Standards maßgeblich sind. Um eine solche typische Sanierungsmaßnahme handelt es sich in aller Regel auch dann, wenn bei der Sanierung eines vorhandenen Badezimmers in den Estrich eingegriffen wird. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestimmung der Schallschutzwerte ist danach derjenige der Gebäudeerrichtung.