Einschränkung des Stimmrechts von Eigentümern sog. "Geisterwohnungen"

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) am 18.1.2019 entschiedenen Fall teilte ein Bauträger im Jahr 1994 ein Grundstück in Wohnungs- und Teileigentum auf. Nach der Teilungserklärung sollten in vier Bauabschnitten auf dem Grundstück vier Häuser gebaut werden.

Vom Bauträger wurden jedoch nur zwei Häuser mit 120 Wohnungen errichtet. Eigentümer der anderen 120 Wohnungs- und Teileigentumseinheiten in den beiden nicht errichteten Häusern ist der Bauträger. Nach der Teilungserklärung werden die Kosten im Verhältnis der Wohnflächen verteilt. Auf die nicht errichteten Wohnungen entfällt damit ein Stimmkraftanteil von 48 %. Die anderen Miteigentümer beantragten, dass sich das Stimmrecht für die noch nicht gebauten Wohnungen nach dem Miteigentumsanteil richten sollte. Damit würde sich der Stimmkraftanteil von 48 % auf 36 % reduzieren.

Zwar steht selbst einem sondereigentumslosen Miteigentümer ein Stimmrecht zu, so die Richter des BGH. Wenn aber die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich das Stimmrecht nach der Wohnfläche berechnet und der geplante Bau, wie hier seit über 20 Jahren, nicht errichtet wurde, ist eine solche Regelung als unbillig anzusehen. Der Stimmrechtsanteil von 48 % verschafft dem Eigentümer der noch nicht errichteten Wohnungen eine faktische Mehrheit, weil die Anwesenheit aller Wohnungseigentümer bei einer Gemeinschaft in der o. g. Größe auch mit Vollmachten nicht erzielt werden kann. Ferner ist er mangels Wohnungen von den wesentlichen Entscheidungen der täglichen Verwaltung praktisch nicht betroffen. Die Herabsetzung der Stimmkraftanteile war somit korrekt.