Schadensersatz bei gescheitertem Grundstückskauf

In einem vom Bundesgerichtshof am 24.9.2021 entschiedenen Fall hatte der Käufer einer Immobilie den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung wirksam angefochten. Er verlangte vom Verkäufer die Rückzahlung des Kaufpreises – hilfsweise Zug um Zug gegen Rückübertragung des Grundstücks – sowie Zahlung von Schadensersatz, darunter auch den Ersatz der für die Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer aufgewandten Beträge.

Die von ihm an den Makler gezahlte Provision und entrichtete Grunderwerbsteuer stellen ersatzfähige Schadensersatzpositionen und nutzlose Aufwendungen dar.

Ersatz- oder Rückforderungsansprüche, die dem von einer Pflichtverletzung Betroffenen gegenüber Dritten (z. B. Fiskus, Makler) entstehen, schließen die Annahme eines Schadens im Verhältnis zu ihm und dem für die Pflichtverletzung Verantwortlichen nicht aus. Der Geschädigte muss sich nicht darauf verweisen lassen, dass er einen Anspruch gegen einen Dritten hat, der zum Ausgleich seiner Vermögensbeeinträchtigung führen könnte. Es steht ihm in dieser Situation frei, wen er in Anspruch nimmt.

Nimmt er den Verkäufer in Anspruch, sind die Erstattungsansprüche gegenüber dem Makler und dem Fiskus an diesen abzutreten. Dadurch soll er den Aufwand, der mit der Durchsetzung des anderen – durch die Pflichtverletzung entstandenen – Anspruchs verbunden ist, und das diesbezügliche Insolvenzrisiko auf den Schädiger verlagern können.