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März

Entgangener Gewinn als Schaden des Mieters bei Vereitelung seines Vorkaufsrechts

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich am 21.1.2015 in einer Entscheidung mit der Frage zu befassen, ob ein Mieter wegen der Vereitelung seines gesetzlichen Vorkaufsrechts auch Schadensersatz in Höhe des ihm entgangenen Gewinns verlangen kann.

Im entschiedenen Fall verkaufte ein Hausbesitzer im Jahre 2011 sämtliche Wohnungen eines Mehrfamilienhauses zu einem Preis von ca. 1,3 Mill. €. Eine seit 1992 in einer der Wohnungen lebende Mieterin wurde nicht vom Kaufvertragsabschluss unterrichtet noch auf ein Vorkaufsrecht hingewiesen. Im Jahr 2012 bot ihr dann der neue Eigentümer die von ihr bewohnte Wohnung zum Preis von ca. 266.000 € zum Kauf an. Sie macht geltend, der Vorbesitzer habe durch die unterlassene rechtzeitige Unterrichtung von dem Verkauf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht vereitelt und sei daher zum Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte sie die Wohnung, die einen Verkehrswert von ca. 266.000 € aufweise, zu einem Kaufpreis von (nur) ca.186.000 € (auf ihre Wohnung entfallender Anteil an dem gezahlten Gesamtkaufpreis) erwerben und dadurch einen Gewinn von ca. 80.000 € erzielen können.

Die Richter des BGH kamen zu dem Entschluss, dass einem Mieter ein Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem mit dem Dritten vereinbarten Kaufpreis als Erfüllungsschaden zustehen kann. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn er infolge einer Verletzung der den Vermieter treffenden Mitteilungspflichten vom Inhalt des Kaufvertrags und seinem Vorkaufsrecht erst nach Übereignung der Wohnung an den Dritten Kenntnis erlangt und aus diesen Gründen von der Ausübung des Vorkaufsrechts absieht.

In ihrer Begründung führten die Richter aus, dass die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls und die Belehrung über die Vorkaufsberechtigung den Mieter in die Lage versetzen sollen, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit einen Anspruch auf Übereignung der Wohnung zu begründen. Erhält der Mieter diese Informationen erst zu einem Zeitpunkt, zu dem der Kaufvertrag mit dem Drittkäufer schon abgewickelt worden ist, steht zu vermuten, dass der Vermieter die nicht mehr in seinem Eigentum stehende Wohnung nicht an den Mieter übereignen kann. In einem solchen Fall ist vom Mieter nicht zu verlangen, dass er zunächst das Vorkaufsrecht ausübt, um hierdurch einen Kaufvertrag mit dem Vermieter zustande zu bringen, den dieser von vornherein nicht erfüllen kann. Vielmehr kann der Mieter dann unmittelbar Ersatz des Erfüllungsschadens - hier entgangener Gewinn - begehren, der ihm bei Ausübung des Vorkaufsrechts entstanden wäre.

Klausel über Vermittlungsprovision für übernommenen Leiharbeitnehmer

In der Praxis verlangen Leiharbeitsfirmen häufig Vermittlungsprovision, wenn ein Leiharbeitnehmer vom Entleiher übernommen wird. In einem Fall aus der Praxis hatte eine Leiharbeitsfirma zwei Arbeitnehmer überlassen, die sich im Betrieb des Entleihers bewährt hatten. Daraufhin verlangte die Leiharbeitsfirma unter Hinweis auf ihre Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die dort vorgesehene Vermittlungsprovision in Höhe des 200-fachen, von dem Entleiher zu zahlenden Stundensatzes.

Das Oberlandesgericht Oldenburg (OLG) sah in der Klausel über die Vermittlungsprovision eine unberechtigte Benachteiligung des Entleihers. Somit stand der Leiharbeitsfirma keine Vermittlungsprovision zu. In ihrer Begründung führten die OLG-Richter aus, dass das Arbeitnehmerüberlassungsgesetz Vereinbarungen zwischen dem Verleiher und dem Entleiher über die Vergütung für den Fall der Übernahme des Arbeitnehmers durch den Entleiher nur zulasse, wenn die Vergütung "angemessen" sei. Die hier verwendete Klausel erfülle die Kriterien für die Angemessenheit der Vergütung nicht.

Der Marktwert der Arbeitskraft des Arbeitnehmers werde nicht hinreichend beachtet. Der Marktwert spiegele sich nicht in der Höhe des Entleihungsentgelts, sondern des neuen Bruttoeinkommens des Arbeitnehmers wider, urteilten die Richter. Zur Bemessung der Vermittlungsprovision habe der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Provision in Höhe des doppelten monatlichen Bruttoeinkommens noch angemessen sein kann. Dem folgte das OLG und befand, dass die von der Leiharbeitsfirma beanspruchte Provision das 2,3 bzw. 2,4-fache des Bruttoeinkommens der Arbeitnehmer ausmache und nicht mehr angemessen sei. Die verwendete Allgemeine Geschäftsbedingung sei danach unwirksam. Die Provision könne nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes auch nicht auf den zweifachen Wert des Bruttoeinkommens reduziert werden, weshalb die Leiharbeitsfirma im Ergebnis überhaupt keine Provision beanspruchen könne.

Urlaub bei Wechsel in eine Teilzeittätigkeit mit weniger Wochenarbeitstagen

Kann ein vollzeitbeschäftigter Arbeitnehmer vor seinem Wechsel in eine Teilzeittätigkeit mit weniger Wochenarbeitstagen keinen Urlaub nehmen, darf nach der Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Union (EuGH) die Zahl der Tage des bezahlten Jahresurlaubs wegen des Übergangs in eine Teilzeitbeschäftigung nicht verhältnismäßig gekürzt werden. Das Argument, der erworbene Anspruch auf bezahlten Jahresurlaub werde bei einer solchen Kürzung nicht vermindert, weil er - in Urlaubswochen ausgedrückt - unverändert bleibe, hat der EuGH unter Hinweis auf das Verbot der Diskriminierung Teilzeitbeschäftigter ausdrücklich verworfen. Aufgrund dieser Rechtsprechung des EuGH konnte an der bisherigen Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts nicht festgehalten werden, nach der die Urlaubstage grundsätzlich umzurechnen waren, wenn sich die Anzahl der mit Arbeitspflicht belegten Tage verringerte.

Sachverhalt: Ein Arbeitnehmer wechselte ab dem 15.7.2010 in eine Teilzeittätigkeit und arbeitete nicht mehr an 5, sondern nur noch an 4 Tagen in der Woche. Während seiner Vollzeittätigkeit im Jahr 2010 hatte er keinen Urlaub. Der Arbeitgeber meinte, dem Arbeitnehmer stünden angesichts des tariflichen Anspruchs von 30 Urlaubstagen bei einer Fünftagewoche nach seinem Wechsel in die Teilzeittätigkeit im Jahr 2010 nur die 24 von ihm gewährten Urlaubstage zu (30 Urlaubstage geteilt durch 5 mal 4). Der Arbeitnehmer seinerseits vertrat die Ansicht, dass eine verhältnismäßige Kürzung seines Urlaubsanspruchs für die Monate Januar bis Juni 2010 nicht zulässig ist, sodass er im Jahr 2010 Anspruch auf 27 Urlaubstage habe (für das erste Halbjahr die Hälfte von 30 Urlaubstagen, mithin 15 Urlaubstage, zuzüglich der von ihm für das zweite Halbjahr verlangten zwölf Urlaubstage).

Zwar regelt der für das o. g. Arbeitsverhältnis gültige Tarifvertag, dass sich der für die Fünftagewoche festgelegte Erholungsurlaub nach einer Verteilung der wöchentlichen Arbeitszeit auf weniger als 5 Tage in der Woche vermindert. Die Tarifnorm ist jedoch wegen Verstoßes gegen das Verbot der Diskriminierung von Teilzeitkräften unwirksam, soweit sie die Zahl der während der Vollzeittätigkeit erworbenen Urlaubstage mindert.

Verdachtskündigung eines Berufsausbildungsverhältnisses

Der dringende Verdacht einer schwerwiegenden Pflichtverletzung des Auszubildenden kann einen wichtigen Grund zur Kündigung des Berufsausbildungsverhältnisses darstellen, wenn der Verdacht auch bei Berücksichtigung der Besonderheiten des Ausbildungsverhältnisses dem Ausbildenden die Fortsetzung der Ausbildung objektiv unzumutbar macht.

In dem vom Bundesarbeitsgericht (BAG) am 12.2.2015 entschiedenen Fall zählte ein Auszubildender, der eine Berufsausbildung zum Bankkaufmann absolvierte, das sich in den Nachttresor-Kassetten einer Filiale befindliche Geld. Später wurde ein Kassenfehlbestand von 500 € festgestellt. Nach Darstellung der Bank nannte der Auszubildende in einem Personalgespräch von sich aus die Höhe dieses Fehlbetrags, obwohl er nur auf eine unbezifferte Kassendifferenz angesprochen worden war. Die Bank hat das Berufsausbildungsverhältnis wegen des durch die Offenbarung von Täterwissen begründeten Verdachts der Entwendung des Fehlbetrags gekündigt. Der Auszubildende hält die Kündigung für unwirksam. Ein Berufsausbildungsverhältnis könne nicht durch eine Verdachtskündigung beendet werden. Auch fehle es u. a. an seiner ordnungsgemäßen Anhörung. Ihm sei vor dem fraglichen Gespräch nicht mitgeteilt worden, dass er mit einer Kassendifferenz konfrontiert werden solle. Auf die Möglichkeit der Einschaltung einer Vertrauensperson sei er nicht hingewiesen worden.

Die Richter des BAG kamen zu dem Entschluss, dass die Verdachtskündigung das Ausbildungsverhältnis beendet hat. In ihrer Begründung führten sie aus, dass es weder einer vorherigen Bekanntgabe des Gesprächsthemas noch eines Hinweises bzgl. der möglichen Kontaktierung einer Vertrauensperson bedurfte.

Vertrag über Erschließungskosten - keine Nachforderung bei verzögertem Straßenbau

Das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) hat am 21.1.2015 in mehreren Verfahren entschieden, dass Grundstückseigentümer, die sich mit der Gemeinde vertraglich über die von ihnen zu tragenden Erschließungskosten geeinigt haben, nicht für Mehrkosten herangezogen werden können, die im Wesentlichen inflationsbedingt entstanden sind.

Das gilt insbesondere dann, wenn diese zu unangemessenen Ergebnissen zu Lasten des Bürgers führen. Eine Steigerung des Erschließungsaufwandes, die im Wesentlichen inflationsbedingt ist, stellt danach ein ablösungstypisches Risiko dar und begründet keinen Anpassungsanspruch der Gemeinde.

 

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